Recouvrement des provisions de charges impayées du budget prévisionnel de l'année : procédure rapide
Les rôles de l'Assemblée générale, du Conseil Syndical et du Syndic :
Comme l'indique l'article 14-1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965, les appels de fonds sont exigibles le premier jour
de chaque trimestre ( J ) ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale,
qui sera aussi très souvent trimestrielle
Il est fortement conseillé de voter en Assemblée générale une méthode sur le recouvrement
des créances et d'inclure un paragraphe dans le contrat négocié avec le Syndic, pour qu'il :
- Envoie les appels de fonds aux Copropriétaires 5 jours avant le début de chaque trimestre ( J-5 )
- Communique au Président du Conseil Syndical la liste des appels de fonds impayés 30 jours
après le début de chaque trimestre ( J+30 )
- Envoie une lettre ( LRAR ) de mise en demeure au Copropriétaire concerné 35 jours
après le début de chaque trimestre ( J+35 ), qui fait courir les intérêts de retard
( article 36 du Décret 67-223 du 10 mars 1967 )
- Communique au Président du Conseil Syndical la liste des appels de fonds restant impayés 70 jours après
le début de chaque trimestre ( J+70 )
- Engage la procédure telle qu'elle est prévue à l'article 19-2 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 au plus tard avant la fin de chaque trimestre ( J+90 )
Pour le recouvrement des provisions de charges impayées, il est nécessaire d'en avoir un suivi permanent
afin de ne pas laisser la situation se dégrader, et risquer une mise en difficulté de la Copropriété
avec la nomination d'un mandataire ad hoc dés que les charges impayées atteignent 25%
des sommes exigibles ( Article 29-1 A de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 )
La procédure :
Le rôle du Président du Tribunal de Grande Instance :
- Il vérifie que le budget prévisionnel a bien été voté par l' Assemblée générale des Copropriétaires
et que le Syndic a bien respecté la procédure prévue par les articles 14-1 et 19-2 de la Loi 65-557
du 10 juillet 1965
- Si les conditions sont remplies, le Juge peut condamner le Copropriétaire à payer, il peut aussi lui accorder
des délais de paiement ( Articles 1244-1 à 1244-3 du code civil )
- L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit, ce qui signifie que même en cas d'appel,
l'exécution de l'ordonnance n'est pas suspendue
Le rôle du Syndic après le Jugement :
- Le Syndic va demander à un Huissier de signifier le jugement et s'il ne paye pas de faire saisir les biens
du Copropriétaire ( comptes bancaires, salaires, mobilier, voiture, loyers, immobilier...)
- L'article 19-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 garantit la participation au paiement des charges
par le " Privilège immobilier " du Syndicat des Copropriétaires prévu au
1° bis de l'article 2374 du code civil.
Il pourra être exercé sur un Copropriétaire lors de la vente de son lot.
Les frais de procédure : Article 10-1
L'article 10-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixe l'attribution de ces frais :
Article extrait du site www.legifrance.gouv.fr, version consolidée au 14 Juillet 2010 pour la Loi du 10 juillet 1965
- Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10,
sont imputables au seul copropriétaire concerné :
- a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure,
de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure,
pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire
ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement
ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement
de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
- Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat,
voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part,
de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
- Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité
ou de la situation économique des parties au litige.
- c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l'article 25.
Commentaires :
- La Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement modifie cet article ( les modifications sont en rouge )
Jurisprudence :
Arrêt n° 1065 du 22 septembre 2010 (09-16.678) - Cour de cassation - Troisième chambre civile sur
les provisions de charges impayées
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