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Les Outils de Gestion de votre Copropriété

Syndics bénévoles, Conseillers Syndicaux, prenez quelques minutes, ce site, le logiciel de gestion de copropriété proposé, et notre partenaire " l'Union Coopérative de Services aux Copropriétés " vont vous aider à améliorer la gestion de votre Copropriété.

ORGANISATION de la COPROPRIETE

GESTION de la COPROPRIETE

Législation sur les Charges communes de la Copropriété

Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, version consolidée au 01 Juin 2010 pour le Décret 67-223 du 17 mars 1967 et version consolidée au 14 Juillet 2010 pour la Loi du 10 juillet 1965

Les articles 5, 10, 10-1, 14-1, 19-2 et 18-1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 et l'article 1 du Décret 67-223 du 17 Mars 1967 définissent les catégories de charges, leurs répartitions, leurs exigibilités, et les justificatifs à produire aux Copropriétaires

Article 1 du Décret : Catégories de charges - Etat de répartition des charges

  • Le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par l'alinéa 1er dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l'article 10 de ladite loi
  • Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.
  • L'état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l'article 10 (alinéa 3) et, s'il y a lieu, de l'article 24 ( quatrième alinéa ) de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.

Commentaires :

  • Le Décret n° 2010-391 du 20 Avril 2010 modifie cet article ( les modifications sont de couleur rouge ).
  • Correction du numéro d'alinéa
  • Vous devez toujours vous référer au " Règlement de copropriété " de votre Copropriété pour toute question sur la répartition des charges dans votre Copropriété
  • Si le règlement de Copropriété n'existe pas, il convient d'en faire établir un par un Notaire ou un Avocat
  • Au préalable, il vous faut vérifier qu'un état descriptif de division existe et qu'il a été établi dans les règles, sinon il faut en faire établir un par un Géomètre.

Article 5 de la Loi : Quote-part des parties communes comprises dans chaque lot

  • Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Commentaires :

  • Ce sont les règles qui régissent les calculs servant à établir l'état descriptif de division et les tantièmes attribués à chaque lot dans la répartition des charges des parties communes

Article 10 de la Loi : Affectation des charges

  • Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
  • Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
  • Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
  • Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Commentaires :

  • Le règlement de copropriété peut prévoir des répartitions de charges spécifiques à certains éléments des parties communes ou aux services collectifs ( ascenseur, chauffage, portes de parkings d'étages en sous-sol,...)

Article 10 - 1 de la Loi : Charges imputables à un seul Copropriétaire

Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
  • a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
  • b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
  • Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
  • Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
  • c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l'article 25.

Commentaires :

  • La Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement modifie cet article ( les modifications sont en rouge )
  • Il convient de bien vérifier lors du contrôle des comptes annuels de la Copropriété, que si des charges sont affectables spécifiquement à un Copropriétaire, elles l'ont bien été.

Article 14 - 1 de la Loi : Appels de fonds

  • Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
  • L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
  • Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
  • La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Commentaires :

  • Le 2ème alinéa de cet article 14-1 indique que l'A.G. des Copropriétaires " est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent " pour voter le budget prévisionnel.
  • Le budget prévisionnel recouvre en général une année civile ( 1/01 au 31/12 ).
  • Si l'A.G. des Copropriétaires est réunie dans le 1er semestre de l'année " n ", le budget prévisionnel voté doit être celui de l'année " n+1 ", afin de profiter des règles de l'article 19-2 ci-après.
  • Le budget prévisionnel de l'année " n " a dû être voté dans le 1er semestre de l'année " n-1 "; il peut être amendé lors de l'A.G. de l'année " n "

Article 19 - 2 de la Loi : Appel de fonds impayés

  • A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
  • Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles.
  • L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
  • Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Commentaires :

  • Cette disposition confirme la nécessité du vote du budget prévisionnel de l'année " n+1 " lors de l'A.G. de l'année " n-1 "
  • Cette disposition permet au Syndic d'engager une procédure rapide envers les Copropriétaires mauvais payeurs et de plus d'exiger de leurs parts le paiement de l'ensemble des provisions de charges restantes de l'année

Article 18 - 1 de la Loi : Consultation des justificatifs de charges

  • Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale.
  • Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ;
  • Toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.

Commentaires :

  • Le compte-rendu du contrôle des comptes effectué par le Conseil Syndical, qui doit être fait, avant l'envoi de la convocation à l'A.G. par le Syndic, doit permettre à chaque Copropriétaire de connaître leurs commentaires sur la gestion financière de la Copropriété et de décider s'il lui est nécessaire d'effectuer un contrôle complémentaire personnel.

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